EL REQUERIMIENTO PREVIO AL COMPRADOR PARA RESOLVER LA COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE

EL REQUERIMIENTO PREVIO AL COMPRADOR PARA RESOLVER LA COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE

Cuando estamos ante un contrato de compraventa en el que su objeto es un bien inmueble, existe una diferencia fundamental con el supuesto de que fuera un bien mueble.

Dicha diferencia viene determinada por el art. 1.504 del Código Civil, que supone un requisito añadido en relación con el art. 1.124 CC, al establecer que, pese a lo pactado por las partes, el comprador de un bien inmueble puede pagar una vez transcurrido el plazo establecido, siempre y cuando no haya sido requerido por el vendedor, ya sea de forma judicial o por acta notarial, y que, una vez hecho el requerimiento, no se le podrá conceder nuevo plazo.

Es decir, pese a que el vendedor tenga derecho a resolver de pleno derecho el contrato por el incumplimiento del comprador, es un requisito indispensable, a efectos de la resolución, que de forma previa se le haya requerido válidamente, ya que, en caso contrario, puede proceder al pago y cumplir con su obligación, aunque haya transcurrido el plazo pactado.

Una cuestión importante que hay que destacar es que no es suficiente, según ha venido determinando la jurisprudencia, con un requerimiento de pago, sino que el mismo debe tener carácter resolutorio, es decir, el vendedor ha de mostrar su voluntad firme de resolver el contrato, si bien, se puede condicionar la resolución al pago de las cantidades adeudadas en un plazo que discrecionalmente conceda el vendedor al comprador.

Hay que tener en cuenta que mientras no exista dicho requerimiento y el mismo sea válido, el contrato sigue totalmente vigente y, por tanto, el vendedor está obligado a seguir cumpliendo con sus obligaciones, sin que pueda disponer del bien, como, por ejemplo, ocurriría si procede a su venta a un tercero, al creer que como se ha producido el impago, el contrato anterior ya ha quedado resuelto.

El precepto antes citado, establece de forma clara que el requerimiento se debe hacer de forma judicial o mediante acta notarial, por lo que si el vendedor utiliza cualquiera de esos medios, se habrá realizado de forma válida a efectos de instar la resolución.

Forma del requerimiento resolutorio:

En cuanto a la forma del requerimiento, el art. 1504 del Código Civil exige expresamente que éste sea judicial o notarial: “… el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial”.

Requerimiento notarial.-

La doctrina jurisprudencial clásica interpretó la norma en su sentido literal durante muchos años, estableciendo que la única vía de formular extrajudicialmente el requerimiento era mediante acta notarial.

Por el contrario, en los últimos años, algunas sentencias han hecho una interpretación extensiva del tan mencionado artículo, al admitir el requerimiento resolutorio efectuado mediante medios distintos, pero también fehacientes, como el telegrama o burofax (STS de 17 de julio del 2009). La anterior interpretación encontraba su justificación en que se ajustaba más a la realidad social (STS 26 de febrero del 2004).

De igual manera, en los últimos tiempos, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha sido contradictoria. A título de ejemplo podemos citar la Sentencia de fecha 13 de febrero del 2007 de la Audiencia Provincial de Guadalajara, que admite el burofax “en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido”, así como podemos encontrar numerosas sentencias que, por el contrario, han acogido el criterio tradicional de inadmitir otras formas distintas de las expresamente previstas en la norma (SAP Alicante de 13 de febrero del 2006).

Pues bien, la Sentencia nº 315/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo viene a zanjar definitivamente la controversia, al acordar con toda claridad que procede “mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 al requerimiento efectuado mediante burofax”.

Mayor claridad no cabe, la única vía extrajudicial válida para resolver el contrato e impedir el pago extemporáneo del comprador será la formulación del requerimiento a través del fedatario público notarial, no siendo admisible ningún otro medio aunque éste sea fehaciente.

Requerimiento judicial

En cuanto al requerimiento judicial, la jurisprudencia tradicional rechazaba de forma unánime que la demanda de resolución tuviera el carácter de requerimiento judicial y, por ende, también rechazaba que con su mera presentación pudiera tenerse por cumplido el requisito del requerimiento. En esta línea, la clásica Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1996 afirma con total rotundidad que “la jurisprudencia ha dicho repetidamente que no tiene carácter de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda”.

Sin embargo, el referido criterio, que hasta ahora se había mantenido, ha sido modificado por la Sentencia nº 315/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo, que ha atribuido a la presentación de la demanda el carácter de requerimiento judicial, disponiendo al respecto que “debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el art. 1504 CC, por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad”.

Este cambio de criterio tiene una extraordinaria relevancia práctica porque la mera presentación de la demanda de resolución de contrato de compraventa de inmuebles por parte del vendedor frente al comprador será suficiente para resolver de pleno derecho el contrato, siempre y cuando esté debidamente fundada, no siendo necesaria la formulación de requerimiento previo alguno. Así, desde el momento en que el comprador sea emplazado para contestar a la demanda, éste no podrá pagar el precio, es decir, no podrá consumar el contrato, teniendo la resolución efectos retroactivos a aquel momento.

Con respecto al contenido del requerimiento, el criterio unánime, que se mantiene invariable, es que, ya sea judicial o notarial, el requerimiento tendrá que contener claramente la voluntad de resolver el contrato, para que aquél sea válido y eficaz (entre otras muchas las STSS 19 de enero de 1984 y 23 de marzo del 2006). Con lo que conviene subrayar que ni el requerimiento de pago ni el requerimiento de cumplimiento del contrato producirán el referido efecto extintivo.

Si bien, la jurisprudencia sí acepta la compatibilidad entre el requerimiento de cumplimiento y el resolutorio, es decir, considera como válidamente formulado a efectos de la resolución del contrato, el requerimiento que primero exige al comprador el cumplimiento del contrato y, subsidiariamente, le advierte de que, en caso de no efectuar el pago, el contrato quedará resuelto de pleno derecho.

JURISPRUDENCIA: TS, Sala Primera, de lo Civil, 661/2012, de 8 de noviembre (SP/SENT/695055).

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1181/2004, de 3 de diciembre (SP/SENT/351331).

Una de las cuestiones que con más frecuencia se dan es si es correcta la utilización del burofax como medio de notificación al comprador. La respuesta de los Tribunales a esta cuestión no ha sido positiva, negando eficacia resolutoria a ese requerimiento a los efectos del art. 1.504 CC, al no ser uno de los medios expresamente establecidos por la Ley. TS, Sala Primera, de lo Civil, 672/2012, de 12 de noviembre (SP/SENT/696601).

Por otro lado, la jurisprudencia ha determinado que la propia interposición de la demanda por el vendedor instando la resolución por incumplimiento, cuando el comprador todavía no ha efectuado el pago, sirve como requerimiento a efectos del art. 1.504, sin que, a partir de ese momento, se pueda producir el abono del precio. TS, Sala Primera, de lo Civil, 237/2015, de 30 de abril (SP/SENT/810727). TS, Sala Primera, de lo Civil, Sec. Pleno, 315/2011, de 4 de julio (SP/SENT/639157).