¿Por qué la actualización de la renta en arrendamientos se encuentra limitada al 2% conforme al IGC?
¿Por qué la actualización de la renta en arrendamientos se encuentra limitada al 2% conforme al IGC?
A lo largo de todo el año 2023 se mantendrá el límite del 2% en la revisión anual de las rentas de los contratos de alquiler en vigor. En el real decreto-ley aprobado por el Gobierno a finales de diciembre para hacer frente a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania se incluye una limitación de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que impide subidas superiores al 2%. Esta limitación, que ya se encontraba vigente en gran parte del año 2022, la cual seguirá teniendo efectos durante el presente año.
- ACTUALIZACIÓN 26 JUNIO 2022: se ha publicado un nuevo decreto que prorroga la medida de la que hablamos en este artículo hasta el 31 de diciembre de 2022.
- ACTUALIZACIÓN 28 DICIEMBRE 2022: publicado nuevo Real Decreto-ley 20/2022 que prorroga la limitación del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2023.
Como primera providencia, desde nuestro Despacho queremos hacer un análisis de esta limitación que ha sido aceptada por todos de facto pero que nadie ha sido capaz de explicar y argumentar en que se basa la Ley para aplicar ese 2% mencionado. Esta muy bien hablar del IGC, de la no aplicación del IPC y de las posturas tanto del arrendador como del arrendatario en sucesivas actualizaciones de renta pero se ha argumentar debidamente todos los elementos. A continuación citamos el artículo 46 del referido Decreto-Ley para analizar este a lo largo del presente:
«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La persona Arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
- a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
- b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.»
En este caso, nos centraremos en la perspectiva del arrendador que no sea un gran tenedor, es decir, de los casos más comunes que existen actualmente en el arrendamiento de inmuebles. Como se puede apreciar, en este apartado b) del artículo 46, se hablan de diferentes aspectos, el primero de ellos hace referencia al incremento que resulte del nuevo pacto entre las partes, en segundo lugar, que en defecto de pacto, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (el famoso IGC), y que el valor de referencia para efectuar la actualización será el último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Bien, para diseccionar este apartado y poder explicar concretamente cada elemento, debemos aclarar tanto el índice común en el que se suelen basar los contratos de arrendamiento, este es el IPC, como el índice que limita la actualización al 2% IGC.
El IPC o Índice de Precios de Consumo es un indicador que se utiliza para medir la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias. Al igual que la inflación, el IPC permite ver el aumento del coste de la vida en una economía.
El Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) es el dato corregido del Índice de Precios al Consumo (IPC) armonizado de la Eurozona. Se calcula como la media del IPC de todos los países que tienen el euro, pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad que España acumula desde 1999.
Visto ambos índices, volviendo al precepto mencionado, a la vista está que puede haber una problemática de interpretación con el hecho del pacto entre las partes, el cual es previo a la aplicación subsidiaria en defecto de este del IGC. ¿Puedo aplicar entonces el valor del IPC, que tiene como valor ultimo publicado 6.8%? A nuestro juicio la respuesta es sí, siempre que exista pacto entre las partes, con la lectura del precepto puede surgir la siguientes cuestión. ¿Por qué no debería aplicarse el IPC? Aquí yace una de las primeras cuestiones que no quedan aclaradas, o ¿lo único que se puede pactar es una negociación del IPC a la baja y como máximo un 2%? Como ya hemos mencionado, a nuestro juicio, si existe pacto entre ambas partes, entendemos que sí se podría actualizar bajo el IPC sin importar valor mensual que se encuentre establecido en el momento de la actualización de renta.
A continuación, vamos a analizar de donde nace ese 2% de límite que surge en defecto de pacto donde se aplicará como valor para actualizar la renta el IGC limitado al valor mencionado. Hasta aquí todo perfecto, pero la cuestión es, ¿Por qué debe ser 2% si ninguno de los preceptos del mencionado Decreto-Ley recoge explícitamente que se limitan la actualización de los arrendamientos al 2%, más cuando el ultimo valor publicado del IGC es 8.6%? Nuevamente a nuestro juicio y tras un arduo análisis, consideramos que para entender la limitación al 2% nos debemos remitir a la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española que establece en su preámbulo: “Este IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable el Instituto Nacional de Estadística (INE), establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.”
En consecuencia, y de conformidad con estas nuevas leyes, aunque haya un pacto entre las partes que conste en contrato, es necesario un nuevo pacto para la actualización de la renta en el periodo que nos encontramos, y, en caso de no llegarse a acuerdo, se toma como referencia para la actualización de la renta, la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que, conforme a la Ley 2/2015, de 30 de marzo, dado que el índice vigente supera el 2%, debe tomarse el 2% como referencia.
En la práctica es un poco absurdo porque el decreto ley dice que si no hay acuerdo va al IGC, así que es muy fácil no llegar a un acuerdo y forzar ir al 2%. Nosotros hoy estamos enviado las notificaciones de las actualizaciones de abril, que ya enviamos por IPC hace unos días, y las estamos mandando todas al 2%, salvo aquellas en las que ya hubo un pacto inferior al IPC, y que estamos gestionando individualmente.
A continuación responderemos alguna de las cuestiones frecuentes que puede llegar a tener tanto los arrendadores como los arrendatarios respecto del límite de actualización de la renta en relación a este Decreto-Ley:
¿El límite de actualización de la renta se aplica a mi contrato?
El límite se va a aplicar a los contratos de vivienda habitual que cumplen una anualidad entre el 30 de marzo y el 31 de diciembre de 2023. Si tu contrato cumplió la anualidad antes del 30 de marzo de 2022, en 2022 se habrá actualizado aplicando el IPC, pero en 2023 se actualizará aplicando el IGC, con el máximo del 2%.
Mi contrato cumplió una anualidad en marzo 2022 (o antes) y mi casero me acaba de comunicar la actualización de la renta en abril. ¿Se me aplica la limitación del 2%?
No porque tu contrato cumplió la anualidad antes de la entrada en vigor del real decreto ley, que es la fecha que se tiene en cuenta para saber si se aplica o no el límite. Esto se refiere a la actualización de 2022. En 2023 si se aplicaría el límite del 2%.
¿Se aplica la limitación de la actualización de la renta a un contrato de local comercial?
No, solo se aplica a alquiler de vivienda habitual, ni siquiera a un alquiler temporal para uso distinto a vivienda (como puede ser un piso de estudiantes en los que normalmente tiene un plazo de septiembre a junio y no se cumple la anualidad, un alquiler por desplazamiento laboral, así como, para arrendamientos no destinados a la vivienda habituales como son los locales, etc.). Por tanto, esta limitación establecida en el Decreto-Ley se aplica unicamente para las viviendas recogidas en el artículo 2 de la LAU.
¿Se puede pactar entre arrendador y arrendatario una subida superior al 2%?
Si el arrendador es «gran tenedor» (tiene más de 10 inmuebles alquilados), no. Si no lo es, se puede pactar una subida superior al 2% si ambas partes están de acuerdo. Si no hay acuerdo, la actualización máxima será del 2%.
Durante el período de vigencia del real decreto ley, ¿el límite máximo va a ser siempre del 2%?
En realidad no porque lo que dice el RDL es que el límite máximo lo marcará el Índice de Garantía de la Competitividad. De manera que si ese índice llegara a estar por debajo del 2%, se aplicaría ese valor, no pudiendo ser éste inferior al 0%. Es decir, el valor va a estar siempre entre 0 y 2%.
¿Cómo puedo saber el valor actual del Índice de Garantía de la competitividad?
Entrando en la web del INE o buscando en internet «igc ine» debería salirte la última nota informativa. Ten en cuenta que el IGC se publica hacia el día 20 de cada mes, así que para saber qué índice se aplica a tu contrato debes saber antes qué índice es el último publicado antes de que se cumpla la anualidad de tu contrato. Puedes ver las fechas en las que se publican los índices mensuales en el calendario de de publicaciones del INE.
Mi contrato cumplió su anualidad antes del 30 de marzo DE 2022 pero el arrendador me comunica ahora la actualización de la renta, ¿se aplica el máximo del 2%?
No, porque en el momento en que tu contrato de alquiler cumplió la anualidad, que es cuando debería haberte comunicado la actualización de la renta, no estaba en vigor el real decreto ley que limita la actualización de la renta. Lo que tampoco puede exigirte es la actualización de los meses que han pasado entre la anualidad y el momento en que te comunica la actualización, es decir, no se puede aplicar con efectos retroactivos.
¿Se aplica la limitación de la subida del alquiler a contratos de habitación, pisos de estudiantes o alquileres temporales?
No, la limitación solo se aplica a alquiler de vivienda habitual regulado por la LAU.
Mi contrato cumple una anualidad el 1 de julio de 2022, ¿se aplica la limitación de la actualización de la renta?
Si porque el nuevo Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio ha prorrogado esta medida hasta el 31 de diciembre de 2023.
Dicho lo anterior, esperamos haber aclarado todas las dudas que hayan podido surgir con la aplicación de la limitación de la renta a ese 2%, dado que, a nuestro entender no quedaba aclarado en el mismo Decreto-Ley el porqué debía establecerse ese valor como límite. Por tanto, entendemos que con la lectura del presente artículo puede evacuar todas las dudas respecto de esta limitación a la renta en los arrendamientos.
Si tiene alguna duda en específico póngase en contacto con nuestro Despacho, Senent Blanco Abogados, para que podamos analizar su caso concreto y pugnar por sus intereses.
Correo electrónico: bufete@abogados-senent-blanco.com
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