NO CABE DISCUTIR EN EL JUICIO DE DESAHUCIO CUESTIONES AJENAS A LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN O AL PAGO DE RENTAS
NO CABE DISCUTIR EN EL JUICIO DE DESAHUCIO CUESTIONES AJENAS A LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN O AL PAGO DE RENTAS
Según la reiterada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, las únicas pretensiones sobre las que procede debatir en un juicio de desahucio son las relativas al pago de las rentas adeudadas o al ejercicio de la acción de enervación.
En uno de los múltiples casos que se producen a diario con motivo del incumplimiento de un contrato de arrendamiento, una inquilina fue demandada por su arrendadora por falta de pago de rentas, declarándose resuelto el contrato suscrito entre ambas partes y habiendo sido la misma además condenada a pagar 1.460.07 €.
Disconforme con la decisión del Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona, la arrendataria presentó recurso de apelación, con el propósito principal de que se reconociese acreditado el pago del importe de las rentas reclamado, y de que se procediese a la devolución de los 1.460.07 €. Además, como petición subsidiaria, reclamó que se revocase la condena a desahucio por considerar que el incumplimiento contractual no tenía la entidad suficiente como para dar lugar a la resolución del contrato.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso alegando que las únicas opciones de las que dispone el demandado en virtud de lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Criminal son las de probar y alegar el pago o la procedencia de la acción de enervación.
El Tribunal Supremo ratificó el fallo de la Audiencia mediante la desestimación del recurso de casación que de nuevo interpuso la inquilina, al considerar que lo determinado por la anterior sentencia se ajusta a su doctrina jurisprudencial.
Asimismo, el Alto Tribunal, en el ejercicio de la labor interpretativa de la legislación que le responde, establece que “La resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil, aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia y que la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan presenta un marcado carácter objetivo y queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de incumplimiento”.
No obstante, cabe destacar la opinión de un abogado especialista en derecho inmobiliario que se opone totalmente a la línea jurisprudencial seguida por el Supremo.
En este sentido, el letrado califica la doctrina en cuestión como “totalmente desacertada”, al entender que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no contradice lo establecido en el Código Civil, sino que por el contrario, es equiparable al mismo, ya que según su criterio, el establecimiento de una serie de causas legales de resolución en el art. 27 de la LAU de 1994 demuestra la voluntad del legislador de establecer una presunción iuris tantum de que dichos incumplimientos contractuales específicos tienen la entidad suficiente como para liberar al demandado de tener que probar la gravedad de los incumplimientos que se le imputan para poder resolver el contrato.
Por ello, según este criterio, y atendiendo al caso objeto de análisis, habría de entenderse que el impago no constituiría un incumplimiento esencial del contrato y que por ende, no resultaría procedente la extinción de la relación contractual.
NO CABE DISCUTIR EN EL JUICIO DE DESAHUCIO CUESTIONES AJENAS A LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN O AL PAGO DE RENTAS