LOS ARRENDAMIENTOS TURISTICOS Y SU TRIBUTACIÓN

Cada año la AEAT establece un campo de investigación para detectar las posibles defraudaciones en el pago de los Impuestos, y este año le toca el turno a los “Arrendamientos Turísticos”, hasta el extremo de que la AEAT está elaborando el Modelo 179 de declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos que deberán rellenar los canales de  comercialización turística, esto es, las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y los cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos  tipo Airbnb, Homeaway, Wimdu, Rentalia, Niumba , Mometogo etc…, los cuales deberán identificar el titular de la vivienda, el inmueble, nº de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos, importe percibido etc, obligación que se impondrá a partir del 1 de enero de 2018.

Son las Comunidades Autónomas quienes definen que son viviendas turísticas y así el Decreto 92/2009 de 3 de Julio del Consell, por el que se aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana, las define en su artículo 2 al disponer que:

“Se consideran viviendas turísticas los inmuebles, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

Se considerará que existe habitualidad cuando se de alguna de las siguientes circunstancias respecto al inmueble:

1. Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas
2. Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cual sea el periodo de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera
3. Cuando se utilicen canales de comercialización turística. Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido internet u otros sistemas de nuevas tecnologías “

Por su parte el artículo 3 del citado Decreto establece que quedan exceptuadas del ámbito de aplicación objetivo de esta norma entre otras las viviendas que se arrienden por temporada según lo establecido en la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 8/2004 de 20 de Octubre de Vivienda de la Comunitat Valenciana, siempre que el arrendador no se comprometa a prestar servicios propios de la industria hostelera al arrendatario ni el alojamiento se comercialice turísticamente, pues en tales caos el inmueble y la persona que efectivamente lo gestione deberá cumplir las prescripciones de este decreto.

Podemos por tanto distinguir distintas situaciones de arrendamiento de viviendas que van a implicar una serie distinta de obligaciones tributarias, así:

1. Arrendamientos que no se prestan servicios propios de la industria hotelera ni se comercializa turísticamente:

Estos arrendamientos son los que se encuadran en la excepción y no tienen la calificación de vivienda turística, por lo que tributarán únicamente en el IRPF  por dos conceptos :

• Como Rendimiento de capital Inmobiliario (RCI): por el tiempo que estuvo arrendado deduciendo de la renta obtenida los gastos ocasionados pero sin las reducciones establecidas en renta dado que el inmueble no tiene uso de vivienda
• Como Imputación de renta (IR): por el periodo de tiempo en que no estuvo arrendado pero si a disposición de sus titulares.

2. Arrendamientos tramitados por empresas gestoras:

Estos arrendamientos requieren que el inmueble sea dado de alta como Vivienda Turística en la Consellería de Turismo, e implica la obligación de tributar no solo por el IRPF de idéntica forma que la establecida para el inmueble anterior, esto es, por RCI y por IR sino también por IVA pues estos arrendamientos están sujetos al 21% .

3. Arrendamientos gestionados directamente por el propietario pero que presta servicios adicionales:

Estos arrendamientos pueden ser dados de alta como Vivienda Turística, permitiendo la ley al propietario o titular optar por comunicar o no su dedicación al uso turístico  y las modificaciones que en ella se produzcan pero solo a aquellos propietarios que tengan cedido directamente una sola vivienda, pero si deberá cumplir las exigencias del Decreto en cuanto a servicios y dotaciones, al menos en la categoría estándar.

En cuanto a la tributación en el IRPF tributa de idéntica manera al resto y en cuanto al IVA deberán girar las correspondientes facturas con el 10% de IVA por los servicios hoteleros que no por el alojamiento

4. Arrendamientos a través de canales de comercialización turística:

La Tributación de estos arrendamientos en relación con IRPF es idéntica a lo ya establecido y en relación con el IVA se deberá sumar el 21% a la factura del intermediario y el 10% por los servicios propios de hostelería.

En los casos en que el arrendamiento esté sujeto a IVA esto implicará una serie de obligaciones para el arrendador, como es darse de alta en el IAE epígrafe 1685 de alojamientos turísticos extrahoteleros, implicará  emitir facturas para cada arrendamiento, hacer declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303), en el caso de Personas físicas no establecidas fiscalmente en el territorio de aplicación del IVA  pero que son sujetos pasivos de IVA habrán de completar el modelo 036, todo ello además de dar de alta  el inmueble ante El Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesionales Turísticas de la Comunidad Valenciana, bajo pena de incurrir en cualquier tipo de sanciones.