La Comunidad de Bienes, Derechos y Obligaciones de los Comuneros
La Comunidad de Bienes, Derechos y Obligaciones de los Comuneros
El artículo 392 de Código Civil define el concepto de comunidad de bienes en su primer apartado preceptuando que hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece en pro indiviso a varia personas.
Por su parte el régimen jurídico de la citada figura se regula en el apartado segundo del ya referido precepto legal, y se fundamenta básicamente en la autonomía de la voluntad de los titulares del bien o derecho.
La primera manifestación del derecho de propiedad es la facultad de uso y disfrute de la cosa, y a este respecto en relación con la comunidad de bienes el artículo 394 del Código Civil, reconoce a cada partícipe una facultad individual de usar las cosas comunes, pero siempre que se disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su uso.
De manera que en virtud del referido precepto, el uso exclusivo de un bien en copropiedad, con el que se impida el uso del mismo al resto de los copartícipes, necesariamente llevará consigo el abono de una renta o indemnización al resto de los codueños excluidos del uso. Ahora bien, dicha compensación deberá ser abonada desde el momento en que cualquiera de los codueños así lo reclame, pues en tanto en cuanto ello no ocurra, se ha de entender que hay consentimiento tácito en el uso exclusivo del bien común.
Por su parte para la administración, uso y disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los copropietarios, debiendo precisarse que no habrá mayoría sino cuando el acuerdo este tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Siendo así que de no existir mayoría, o en caso de que los acuerdos adoptados se consideraren por alguno de los comuneros como perjudiciales a los intereses de la comunidad, se podrán ejercitar las oportunas acciones judiciales.
Uno de los actos de administración de la cosa común que puede tener más transcendencia, es la realización de un contrato de arrendamiento. Siendo así, que tratándose de un mero acto de administración, los comuneros podrán ceder en arrendamiento el bien o derecho común, por acuerdo de la mayoría de los copartícipes, aun cuando uno de ellos se oponga.
Ahora bien, a este respecto, resulta necesario precisar que la consideración de un contrato de arrendamiento como acto de administración se encuentra condicionada a la duración del referido contrato, pues tal y como tiene declarado reiterada jurisprudencia, cuando el contrato de arrendamiento de la cosa común lo sea por un periodo superior a seis años, para la formalización del mismo, no será suficiente con la conformidad de la mayoría de los copartícipes, siendo en tal caso precisa la unanimidad de todos los copropietarios del bien común.
Como contrapartida a los derechos de uso y disfrute del bien común, se ha de hacer en este post también mención a los deberes que conforme a las previsiones legales, corresponden a todos y cada uno de los copartícipes. Así se puede decir que, cada comunero deberá hacerse cargo de manera proporcional a su respectiva cuota, de las cargas derivadas de la existencia de la comunidad de bienes, debiendo soportar además los gastos de conservación de la cosa o derecho común, pudiendo estos gastos ser reclamados por cualquier otro copropietario. Contemplando en este último sentido el Código Civil, como única posibilidad de evitar la asunción de los gastos de conservación del bien común, la renuncia por parte del copropietario a la parte del bien común que le corresponde en copropiedad.
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