Gastos Hipotecarios, ¿Qué Gastos Corresponde Pagar al Banco y Cuales al Cliente?
Gastos Hipotecarios, ¿Qué Gastos Corresponde Pagar al Banco y Cuales al Cliente?
La larga lucha basada en el reparto del pago de los gastos de constitución de hipoteca entre las entidades bancarias prestamistas y los prestatarios vuelve a dar sus frutos a consecuencia de la reciente STJUE de 16 de julio de 2020, muy beneficiosa para los intereses de los consumidores que deseen iniciar acciones judiciales con el fin de que le sean restituidas todas aquellas cantidades que abonaron en virtud de cláusulas abusivas, y que, por tanto, les pertenecen.
Pues bien, en dicha Sentencia el Tribunal Europeo considera que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, siendo de aplicación las disposiciones de Derecho nacional que regulen el reparto de los gastos. La conclusión es que la distribución de los gastos hipotecarios es la que resultaría de la doctrina del Tribunal Supremo, que recientemente ha vuelto a cambiar de criterio en su STS nº 555/2020, de 26 de octubre, y STS 35/2021, de 27 de enero, estableciendo el reparto según se detalla a continuación:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): corresponde el 100% de su abono al prestatario.
- Gastos notariales: se distribuyen por mitad, correspondiendo el 50% de su abono al Banco y el 50% al prestatario.
- Gastos de gestión: corresponde el 100% de su abono al Banco.
- Gastos de registro: corresponde el 100% de su abono al Banco.
- Gastos de tasación: respecto de este tipo de gastos se habrá de distinguir:
- Préstamos suscritos con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario: corresponderá el 100% de su abono al prestamista.
- Préstamos suscritos con posterioridad a dicha Ley: corresponderá el 100% de su abono al prestatario.
Además, con la STJUE, aún cuando existen criterios dispares hasta tanto el TS no se pronuncie sobre la comisión de apertura, se abre la puerta a su reclamación, comisión ésta que en la mayoría de ocasiones es de gran calado económico, suponiendo un desequilibrio importante para los prestatarios que como condición previa a la concesión del préstamo, han de abonarla sin posibilidad de negociación.
Quizás la mayor duda respecto a este tema la preside el momento a partir del cual comienza el cómputo del plazo de prescripción de la acción de restitución de dichos gastos, pues si bien la acción de nulidad es imprescriptible, la de restitución de las cantidades abonadas en virtud de dichas cláusulas, está sujeta al plazo de prescripción del art. 1.964 Código Civil, esto es, de 5 años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (antiguamente 15 años), plazo que solo puede ser interrumpido con el envío de una reclamación extrajudicial al Banco.
En base a ello actualmente podría reclamarse la devolución de los gastos de todas las hipotecas suscritas desde el año 2006 en adelante. Y como ya se ha avanzado, debido a que la interpretación sobre el momento a partir del cual comienza el plazo de prescripción no es unánime, a fin de evitar cualquier posibilidad de que los tribunales estimasen prescrita la acción, lo recomendable sería fijar el plazo prudencial para reclamar por todos los préstamos anteriores a 2016, hasta el próximo día 13 de abril de 2021, por cuanto que el propio Ministerio de Consumo ha establecido el momento a partir del cual los consumidores pudieron percatarse de la nulidad de las cláusulas con la STS de 21 de enero de 2016. Y teniendo en cuenta la suspensión de todos los plazos legales durante 82 días como consecuencia del estado de alarma generado por la Covid-19, el plazo de prescripción de 5 años, que comenzaría a contar el 21 de enero de 2016, finalizaría el muy próximo 13 de abril de 2021.
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