Arrendamiento de vivienda con opción de compra
Después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, las empresas promotoras han tenido que buscar fórmulas alternativas a la compraventa, para poder obtener rentabilidad con sus inmuebles. La figura del arrendamiento con opción de compra se ha convertido en una de las soluciones más usadas, ya que las empresas promotoras obtienen rentabilidad por el inmueble a través del arrendamiento, y mientras tanto el comprador puede obtener la financiación necesaria para poder efectuar posteriormente la compra.
El contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra es un contrato compuesto, en el cual unimos, en una misma relación jurídica, el alquiler de una vivienda con el derecho del arrendatario a comprar esa vivienda en un periodo de tiempo determinado y en unas condiciones preestablecidas.
El problema de este tipo de contratos surge con la opción de compra, pues se trata de una figura atípica, que no está regulada en ninguna ley y, por tanto, su configuración se deja al arbitrio de las partes contratantes, las cuales deberán observar especial diligencia en la configuración del contrato. A continuación mencionamos las cuestiones fundamentales que deben tener en cuenta:
- Prima: El propietario puede conceder la opción de compra de forma gratuita, o puede pactar con el arrendatario el pago de una cantidad de dinero por la opción que se denomina prima.
- Registro de la Propiedad: Es muy aconsejable inscribir el derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad, para ello debemos otorgar escritura pública ante Notario y cumplir los requisitos establecidos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. También es importante que se pacte en el contrato la cancelación de la inscripción registral si no se ejecuta la opción en el plazo pactado. Podéis consultar más información en este enlace.
- Fiscalidad: Debemos observar que se trata de dos operaciones distintas, por una parte la concesión del derecho de opción de compra, y por otra, el ejercicio de la opción de compra que tributará como una compraventa. Es muy importante tener en cuenta la fiscalidad de la operación ya que es bastante complicada, os dejo un enlace en el que podéis consultar información actualizada sobre este tema.
- Duración: La duración de la opción de compra es recomendable que no supere los 4 años, ya que es el límite temporal con el cual podemos inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad.
En el sitio web www.elmundo.es, podemos encontrar un sencillo formulario de contrato de alquiler con opción de compra, que puede completarse con las condiciones particulares acordadas por las partes en cada relación jurídica concreta. Debéis recordar que la opción de compra se regirá solamente por lo pactado por las partes, ya que no existe regulación legal en esta materia, por lo que es muy importante dejar claras todas las condiciones en el contrato..